Faire Construire sa Maison : Les Points Essentiels

Faire construire sa maison est une expérience unique et excitante. L'accomplissement de ce projet immobilier s'accompagne de nombreuses formalités vous permettant d'assurer la pérennité de la construction, ainsi que sa conformité aux différentes normes de sécurité, et la protection des personnes en cas d'imprévu. Pour vous aider à faire construire votre bien immobilier, Terres de France, spécialiste de l'Immobilier en Charente, a créé la fiche conseil Faire Constuire. Pour des conseils et une information personnalisés, n’hésitez pas à contacter notre équipe.

1. Faire construire

Après avoir acheté son terrain, l'acquéreur fait appel à un constructeur pour faire construire sa maison. Cette opération peut parfois se heurter à des difficultés de mise en place. Ils existent de nombreuses garanties pour se protéger de ce type de désagréments...

La garantie de parfait achèvement

Elle porte sur les travaux prévus dans le contrat de construction pendant l'année qui suit la réception des travaux.

La garantie de bon fonctionnement

Cette protection couvre les équipements livrés avec la maison, qui peuvent être remplacés dans les deux ans de la réception des travaux.

La garantie décennale

Elle joue en cas de dommage dans les dix ans qui suivent la réception des travaux. Le constructeur est alors présumé responsable. Le particulier victime est dispensé de prouver la faute de l'entreprise en charge de construire la maison. Cette responsabilité décennale couvre tous les dommages graves liés à la construction du bâtiment qui compromettent la solidité de l'ouvrage et affectent les éléments de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert, ou le rendent impropre à sa destination lorsque l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement est endommagé.

Seules trois situations peuvent exonérer le constructeur de sa responsabilité :

  • La force majeure, c'est-à-dire en cas d'évènement imprévisible, irrésistible et extérieur (ouragan, crue, glissement de terrain…) ;
  • Le fait d'un tiers : par exemple, le constructeur pourra engager un recours contre ses sous-traitants si leur responsabilité est avérée ;
  • La faute de la victime, lorsque le maître d'ouvrage, réputé compétent, s'immisce dans la conception ou la réalisation de l'ouvrage.

L’assurance dommages-ouvrage

Elle est souscrite par le particulier avant l’ouverture du chantier pour garantir, en dehors de toute recherche de responsabilités, la réparation des dommages subis, durant les 10 ans qui suivent la réception. Elle figure dans le contrat de construction d’une maison individuelle. Cette assurance est valable, non seulement pour le propriétaire de l'ouvrage, mais aussi pour les propriétaires successifs.

La sanction de la non-souscription consiste en l’assimilation du maître de l’ouvrage (propriétaire de la maison) au maître d’œuvre (entreprise en charge de construire la maison) et par là même, oblige le maître de l’ouvrage à demeurer responsable personnellement de la garantie décennale à l’égard de son propre acquéreur en cas de vente de la maison. En outre, l'existence ou l'absence d'assurance étant mentionnée sur l'acte de vente, l'absence de garantie peut être une cause de moins-value pour le bien.

Le principal intérêt de l'assurance dommages ouvrage réside dans le délai de paiement des travaux : seulement quelques mois au lieu des années nécessaires pour obtenir réparation après un procès. Terres de France vous recommande de demander l’assurance Dommages-Ouvrage et de conserver soigneusement votre exemplaire ainsi que toutes vos factures

La sécurité des piscines

Les piscines enterrées, non closes doivent être sécurisées et répondre aux normes de sécurité. Les propriétaires ont le choix entre quatre dispositifs normalisés : barrières de protections, alarmes périphériques ou d'immersion, couvertures de sécurité et abri (véranda). Le propriétaire ou le maître d'ouvrage est responsable de l'installation du système de sécurité. S’il ne respecte pas ses obligations, il encourt une peine de 45 000 € et des sanctions pénales.

2. Le Certificat d'Urbanisme

C’est un acte administratif qui indique les règles d’urbanisme, les limitations administratives. Au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain donné ainsi, que l’état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme applicables en cas de construction d'une maison :

  • Le certificat de simple information demandé en l’absence de projet précis pour connaître les règles d’urbanisme applicables. Celui-ci n’indique plus si le terrain est constructible ou non ;
  • Le certificat opérationnel, demandé pour savoir si une opération peut-être réalisée sur le terrain.

Avant d’acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d’urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.

Attention: le certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d’autorisation de construire.

Que doit-il indiquer ?

  • Les dispositions d’urbanisme : plan local d’urbanisme, carte communale, règlement général d’urbanisme, loi littoral, loi montagne
  • Les limitations administratives aux droit de propriété : servitudes d’utilité publique, existence de droit de préemption
  • Les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) desservant le terrain
  • Le régime des taxes et participations applicables au terrain
  • L’indication que le terrain est situé à l’intérieur d’une zone de préemption

Lorsqu’il s’agit d’un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut-être utilisé pour l’opération décrite dans la demande. En cas de réponse négative, il précise les motifs s’opposant au projet.

Réponse à la demande de certificat

Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la construction éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leur planchers hors oeuvres.

Comment l’obtenir ?

Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents :

  • une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors ouvre du bâtiment projeté,
  • un plan de situation du terrain dans la commune
  • un plan du terrain.

Vous devez ensuite adresser ou déposer le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain. Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certificat est de deux mois à compter du dépôt de la demande. Sa durée de validité est d’un an; si elle est supérieur, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

Prolongation du délai de validité: le certificat d’urbanisme peut être prolongé par période d ‘une année tant que les prescriptions d’urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n’ont pas évolué. Vous devez la demander au mois deux mois avant l’expiration du délai de validité.

Garantie des dispositions mentionnées : vous pouvez vous prévaloir d’un droit acquis au maintien des règles d’urbanisme mais également du régime des taxes et participations. Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne pourra subvenir pendant la validité du certificat.

Ou s’adresser pour toute information ?

Pour toutes informations, adressez-vous à la Mairie. Pour les différentes formalités, adressez-vous à :

Votre agence immobilière vous propose de rédiger et déposer vos demandes de certificat d’urbanisme soit :

  • Pour un montant de 65 euros toutes taxes comprises par terrain
  • Gratuitement pour les terrains confiés à la vente en exclusivité pendant 6 mois (incluant les 2 mois d'instruction du certificat d'urbanisme)

Le permis de construire et la déclaration de travaux :

Construire ou modifier une construction sans autorisation est passible de sanctions pénales sauf cas particuliers.Toute construction nouvelle est soumise à permis de construire sauf dans les cas de constructions suivantes :

  • Terrasses non couvertes dont la hauteur au dessus du sol n'excède pas 0,60 m,
  • Murs de moins de 2 m de haut (attention pour les murs de clôture, une déclaration est nécessaire selon les communes)
  • Poteaux, pylônes et candélabres de moins de 12 m,
  • Antennes d'émission ou de réception radioélectriques de moins de 4 m (à condition qu'aucune dimension du réflecteur dépasse 1 m)
  • Les piscines couvertes dont la surface hors œuvre brute est inférieure à 20 m² sur un terrain supportant déjà un autre bâtiment
  • et, d'une manière générale, des ouvrages dont la surface au sol est inférieure à 2 m² et dont la hauteur est inférieure à 1,50 m.

Dans le cas de travaux sur une construction existante :

  • En cas de changement de destination (par exemple, un bureau transformé en logement), un permis de construire est nécessaire
  • Si la destination ne change pas mais que les travaux modifient l'aspect extérieur et le volume et que la surface hors œuvre brute créée est supérieure à 20 m², un permis de construire est nécessaire
  • Si la destination ne change pas mais que les travaux modifient l'aspect extérieur et le volume et que la surface hors œuvre brute créée est inférieure ou égale à 20 m², une déclaration de travaux est nécessaire.

La procédure de " déclaration de travaux " s'applique également dans les cas suivants :

  • les travaux de ravalement avec ou sans modification de façade
  • les travaux consistant à implanter une habitation légère de loisirs de moins de 35 m2 de surface hors oeuvre nette ou à remplacer une habitation légère de loisir par une autre d'une superficie égale ou inférieure
  • les piscines non couvertes
  • les châssis et serres d'une hauteur au dessus du sol comprise entre 1,50 m et 4 m et de moins de 2 000 m2 de surface hors œuvre brute. Vous irez retirer en mairie les imprimés de demande nécessaires

Le dossier à envoyer en recommandé à la mairie ou à déposer contre récépissé en 4 exemplaires (3 exemplaires pour la déclaration de travaux) comprendra :

  • la demande (sur imprimé type)
  • le plan de situation du terrain
  • le plan de masse de la construction
  • les plans des façades de la construction.

Renseignez vous auprès de la mairie pour savoir si vous devez joindre un "volet paysager" avec :

  • 2 photos pour situer le terrain à construire dans le paysage (les points et angles de vue doivent être reportés sur le plan de masse) ;
  • une notice décrivant le paysage et l'insertion de la construction dans son environnement.
  • Vous pouvez vous passer d'architecte dans certains cas si
  • celui qui demande le permis de construire est une personne physique qui construit ou modifie pour elle même
  • la surface hors œuvre nette totale de la construction (à construire ou totale après agrandissement) ne dépasse pas 170 m2 (attention cas particuliers pour les bâtiments à usage agricole et pour les serres)

3. Le Permis de Construire

Le délai d'instruction de la demande de permis de construire ( qui court à partir du dépôt du dossier ou du moment où le dossier est complet, s'il a été déposé incomplet) est de 2 mois dans la plupart des cas. Si le dossier est complet, l'autorité compétente pour statuer vous informe, dans les 15 jours, le numéro d'enregistrement et la date avant laquelle la décision devra vous être notifiée. Elle vous précise aussi, si en cas de non réponse à cette date, vous pourrez vous prévaloir d'un permis de construire tacite.

Que le permis soit tacite ou non, la décision sera affichée en mairie (aux soins de la mairie) et sur le terrain. Ces 2 affichages sont très importants car ils font courir le délai de recours (qui commence à compter de la date d'affichage la plus tardive des 2), c'est à dire la période de 2 mois pendant laquelle la validité de votre permis peut être contestée.

Votre permis de construire ne deviendra définitif à la fin de cette période de 2 mois. Nous vous recommandons de faire constater par huissier que vous avez bien affiché le permis de construire. Ceci se fait au moyen d'un panneau réglementaire que vous vous procurerez gratuitement auprès de l'entreprise chargée des travaux ou d'un marchand de matériaux de construction. Vérifiez également que l'affichage en mairie a bien lieu et demandez une attestation à la mairie.

Déclaration des Travaux

Le délai d'instruction d'une déclaration de travaux est de 1 mois dans la plupart des cas. A l'issue de ce délai et si l'autorité compétente pour statuer ne vous a pas informé d'un délai supérieur, vous bénéficiez d'une autorisation tacite. Vous devrez procéder aux formalités d'affichage comme en matière de permis de construire afin de bénéficier d'une autorisation définitive.

Information du Public

Sachez que votre projet pourra être consulté en mairie par toute personne qui en fera la demande et que vous pourrez vous même consulter tous les dossiers de demande de permis de construire ou de déclaration de travaux accordées ou en cours d'instruction.

Peut-on contester le permis ?

Le permis de construire est valable 2 ans à compter de la décision (explicite ou tacite). Toutefois, après avoir été obtenu et durant 2 mois à compter de sa délivrance, l'administration peut retirer son accord si elle s'aperçoit d'une erreur. Les voisins ou tout tiers peuvent également contester le permis, auprès de l'administration puis du tribunal administratif, dans les deux mois à partir de son affichage sur le chantier. Le bénéficiaire du permis de construire doit en être informé sous peine de nullité du recours.

Comment se renseigner sur les demandes de permis de construire de sa commune ?

Les demandes de permis de construire sont affichées en mairie. On peut y lire :

  • le nom du demandeur,
  • le numéro et la date d'enregistrement de la demande,
  • l'adresse du terrain,
  • la hauteur, la surface et la destination de la construction.

Il est possible de consulter le dossier complet à la mairie pendant 1 an et 1 mois après l'affichage. En cas de désaccord avec le permis délivré, on peut engager un recours contentieux devant le tribunal administratif.

Bon à savoir
: Le défaut de permis de construire ou l'exécution de travaux non conformes à celui-ci entraîne des sanctions civiles et pénales. Les personnes ayant obtenu un permis de construire doivent payer la taxe locale d'équipement et les taxes d'urbanisme appliquées dans la commune. C. hab. : Art. L. 111-1, C. urb. : Art. R. 421-1 s.

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