Investir : Réussir Son Investissement Immobilier

Investir dans l'immobilier est un moyen sûr et efficace de consolider votre patrimoine. L'accomplissement de ce projet s'accompagne invariablement de nombreuses formalités et demande une parfaite comprehension des differentes options s'offrant à vous. Pour vous aider à faire fructifier votre investissement immobilier, Terres de France, agence spécialisée dans l'immobilier de Charente, vous propose cette fiche conseil Investir. Pour des conseils et un soutien personnalisés, contactez directement nos agents.

1. L’investissement locatif dans l’ancien

Valeur refuge pour les uns, placement de « bon père de famille » pour d'autres, la pierre rassure et apporte sécurité et pérennité aux investisseurs. Relativement peu influencé par les fluctuations des marchés boursiers, l'investissement dans l'immobilier locatif demeure cependant une matière sensible, demandant une réflexion sur le long terme (au moins 15 ans pour échapper aux plus-values sur la revente).

Option attractive d'investissement immobilier, la gestion locative demande une attention permanente du propriétaire. Rechercher un logement bien placé, trouver des locataires, encaisser les loyers, payer les charges, déclarer les revenus... la gestion locative prend du temps et requiert un véritable investissement personnel ainsi qu'une connaissance poussée de la réglementation et du marché immobilier.

Faites confiance à l'expérience et l'expertise de votre interlocuteur Terres de France pour mener à bien votre projet d'investissement immobilier. Parmi les questions auxquelles vous trouverez réponse dans cette agence :

  • Quel logement choisir?
  • Où investir?
  • Louer vide ou meublé?
  • Comment fixer le loyer?
  • Comment trouver un locataire?

2. l’investissement locatif dans le neuf

Dispositifs fiscaux / Caractéristiques Robien Recentré Borloo neuf Scellier Scellier social
Quel type de logement ? Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire Neuf ou ancien réhabilité, nu et à usage d'habitation principale du locataire
Lieu du logement France métropolitaine et DOM France métropolitaine et DOM France métropolitaine et DOM France métropolitaine et DOM
Durée de l'engagement de la location 9 ans De 9 à 15 ans 9 ans De 9 à 15 ans
Amortissement 6% sur 7 ans, 4% sur les 2 années suivantes (soit 50% sur 9 ans) 6% sur 7 ans, 4% sur les 2 années suivantes, 2,50% sur les 2 périodes de 3 années suivantes (soit 65% sur 15 ans) Aucun (réduction d'impôt directe) Aucun (réduction d'impôt directe)
Abattement sur les loyers perçus 26% en zone de revitalisation rurale uniquement 30% Aucun 30%
Réduction d'impôt imputable directement Néant (=amortissement) Néant (=amortissement) 25% du prix de revient, lissé sur 9 ans 25% du prix lissé sur 9 ans + 12% si 6 ans d'engagement supplémentaire (soit 37% sur 15 ans)
Déficit foncier imputable sur le revenu 10.700 € 10.700 € 10.700 € 10.700 €
Restrictions relatives au locataire Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant
Plafond de ressources du locataire Non Oui Non Oui
Plafond de loyers (applicables à compter du 01/01/2009)* Zone A : 21.65
Zone B1 : 15.05
Zone B2 : 12.31
Zone C : 9.02
(€/m²)
Zone A : 17.32
Zone B1 : 12.04
Zone B2 : 9.85
Zone C : 7.22
(€/m²)
Zone A : 21.65
Zone B1 : 15.05
Zone B2 : 12.31
(€/m²)
Zone A : 17.32
Zone B1 : 12.04
Zone B2 : 9.85
(€/m²)

3. Acheter en SCI

C'est la formule qui s'impose plutôt que l'indivision lors d'un achat à deux (ou à plusieurs), permettant d'établir des rapports juridiques clairs entre les associés.

Comment créer une SCI

Une SCI (Société Civile Immobilière) se constitue par contrat. Il est fortement conseillé d'en confier la redaction à un professionnel tel qu'un notaire. Dans ce cas les frais d'acte sont fixés librement, renseignez-vous donc bien et n'hésitez pas à comparer.

Votre investissement immobilier au quotidien

Chaque associé prenant partie à la SCI reçoit des parts sociales dont le montant est proportionnel à son apport.
Concernant la gestion du bien immobilier proprement dit, c'est la SCI qui l'achète et en devient propriétaire. Elle paye les impôts fonciers du logement, les charges de copropriété, etc.

Un engagement lourd

La creation d'une Société Civile Immobilière suppose l'organisation reguliere d' assemblées générales et la tenue d'une comptabilité stricte. D'un point de vue financier, vous et vos associés etes indéfiniment responsables des dettes de la SCI, (proportionnellement à votre quote-part). Les statuts peuvent prévoir que vous n'avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants, meme si un associé peut toutefois racheter les parts d'un autre.

Limites de la SCI

Les statuts de la SCI peuvent également prévoir qu'en cas de décès d'un des associés, la société sera dissoute ou qu'elle continuera avec le ou les autres;

En termes d'investissement immobilier, l'acquisition d'un logement en SCI ne permet pas de bénéficier pas de certains avantages accordés aux personnes physiques acquièrant leur résidence principale.

Les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d'un prêt à 0 %, ni d'un prêt 1% patronal, ni de réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux, ou utiliser leur plan d'épargne logement pour cette acquisition.

SCI et investissement locatif

En cas de location du bien, chaque associé percevra une quote-part du loyer (après déduction des frais) proportionnelle au nombre de parts qu'il détient. Chacun des associés se verra également imposé sur le revenu (ou déficit) foncier provenant de cette location, à hauteur de sa quôte part.

4. L’investissement agricole & forestier

Terre agricole

Ce type de bien immobilier peut être exploité par son propriétaire (Faire-valoir direct), ou par un tiers, dans le cadre d’un contrat de location (Faire-valoir indirect). Il y a véritablement placement foncier quand la terre acquise est destinée à la culture et louée.

Bois et forêts

Deux éléments composent une forêt, à savoir le terrain nu (“fonds”) et l’ensemble des arbres (“peuplement”). En termes d'investissement immobilier, dOn distingue trois options :

  • la forêt “adulte” (régulièrement exploitable)
  • la forêt “capitalisation” (fonds ensemencé ou planté pour en recueillir des revenus quelques dizaines d’années plus tard).
  • La vocation « chasse », exploité pour son rapport locatif

5. GFA, GFR et fiscalité des revenus fonciers

Il s’agit de sociétés civiles, propriétaires de terres agricoles et/ou forêts données en location. Acheter des parts de telles sociétés permet de réaliser indirectement un placement foncier. Il en existe plusieurs types :

  • groupements fonciers agricoles (GFA)
  • groupements forestiers (GF)
  • groupements fonciers ruraux (GFR)
  • civiles de GFA (ou civiles foncières) et civiles forestières, sociétés d’épargne forestières.

Réduction d’impôt sur le revenu

Elle est accordée au titre de l’acquisition de bois et forêts, en direct ou par l’intermédiaire d’une société (souscription de parts de groupements et/ou civiles forestiers).
Montant de la réduction d’impôt (1)= 25 % (2) x investissement
Plafond de l'investissement :

  • 5 700 € pour une personne seule
  • 11 400 € pour un couple marié

Important: (1) des dispositions particulières s’appliquent, à compter de l’imposition des revenus de 2006, aux travaux forestiers.
(2) 15 % en cas de souscription de parts de sociétés d’épargne forestières.

Imposition des revenus

Sont imposables :
- Les revenus fonciers, et tous ceux tirés de la location de terres agricoles, des bénéfices agricoles, provenant de terres agricoles exploitées directement par leur propriétaire, ou de bois et forêts.
- De la même façon, les porteurs de parts de groupements ou civiles foncières sont imposables, sur la quote-part des bénéfices leur revenant, au titre des revenus fonciers ou des bénéfices agricoles.
- Imposition des plus-values : la plus-value réalisée relève du régime des plus-values immobilières (plus-values professionnelles dans le cas d’un propriétaire exploitant).

Droits de succession et donation

- Bénéficient d’une exonération partielle de droits de succession ou de droits de donation à concurrence de :
75 % de leur valeur jusqu’à 76 000 € et 50 % au-delà, les terres agricoles faisant l’objet d’un bail à long terme (18 ans au moins)
75 % de leur valeur, les bois et forêts.
Les parts de foncières (sauf parts de civiles foncières) bénéficient des mêmes exonérations

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